Warum 10x Nein gegen die Formularinitiative

Am 27. September 2020 kommt im Kanton Luzern die Volksinitiative «Fair von Anfang an, dank transparenter Vormiete» zur Abstimmung. Wer genau hinsieht, merkt: Jede Wohneigentümerin und jeder Wohneigentümer muss höchstes Interesse an einem Nein zu dieser Initiative haben.

Die Mieterverbands-Initiative «Fair von Anfang an, dank transparenter Vormiete» ist dirigistisch und verlangt starr, dass ab einem Leerwohnungsbestand von 1,50 Prozent alle Eigentümer bei jeder einzelnen Vermietung ein Formular mit den Angaben zur Vormiete ausfüllen müssen.

Mietrecht noch komplizierter
Das Mietrecht ist heute schon kompliziert genug. Für Laien ist es mit unzähligen formalen Fallstricken behaftet, die sehr rasch zur Nichtigkeit der Vereinbarung führen – und somit hat der Vermieter das Nachsehen. Der Hauseigentümerverband Luzern wehrt sich gegen diese unnötige Initiative. Dies aus ganz grundsätzlichen Überlegungen: unnötiger Eingriff des Staates in die Vertragsfreiheit, Aufblähung der Bürokratie, starre Regelung für den ganzen Kanton, und seit 22 Jahren war die Leerwohnungsziffer nie mehr so hoch wie heute.

Klares Nein für Eigentümer
Das ist nicht alles. Neben diesen grundsätzlich-politischen Vorbehalten spricht auch die Praxis gegen dieses neue Formular, das von den Initianten beschönigend als «einfach» bezeichnet wird. Der Teufel steckt im
Detail. Es gibt mindestens zehn ganz konkrete Gründe, weshalb die Initiative von allen, die Wohneigentum besitzen, abgelehnt werden sollte.

10 Gründe aus der Praxis
  1. Wenn das Formular aus Unkenntnis vergessen geht, ist der Mietvertrag mit der Unterzeichnung durch beide Parteien zwar gültig, der Mietzins gilt aber nicht als vereinbart. Somit entsteht eine Teilnichtigkeit des Vertrages. Der Mieter kann bei einer Teilnichtigkeit die Anfangsmiete jederzeit anfechten und durch das Gericht festlegen lassen. Eine Verjährung erfolgt in diesem Fall erst nach zehn(!) Jahren.
  2. Selbst nach einem Auszug, wenn der Mieter den Formmangel bemerkt, kann er den Mietzins rückwirkend anfechten, sofern die Verjährung noch nicht eingetreten ist.
  3. Selbst bei Neubauten muss das Formular angewendet werden, wobei es da noch gar keine Vormiete geben kann … Dabei ist im Formular zwingend zu vermerken, dass es sich um Erstvermietung handelt.
  4. Wenn sich der Mietzins im meist akzeptierten Rahmen von rund 10 Prozent erhöht, die Begründung der Erhöhung aber nicht angegeben wird, ist das Formular nichtig und führt ebenfalls zur Nichtigkeit des Mietzinses.
  5. Bei Sanierungen, die Grundrisse und Wohnungsstruktur verändern, ist eine detaillierte Begründung der Mietzinserhöhung nur mit sehr viel Aufwand und Fachwissen zu erstellen.
  6. Der Vermieter verliert einen Mietzinsvorbehalt aufgrund von Sanierungen, wenn er den Mietzins nicht gleich erhöht oder diesen Vorbehalt im Formular nicht klar  ausweist.
  7. Das Formular muss bei Amtsstellen bezogen werden, oder durch diese genehmigt sein, sonst führt der Formmangel zur Nichtigkeit des Formulars. Ebenfalls muss es handschriftlich unterzeichnet werden.
  8. Wenn im guten Glauben zwischen Mieter und Vermieter einvernehmliche schriftliche Lösungen getroffen werden, sind diese vorab bereits nichtig.
  9. Ein Formfehler wird durch die anstandslose Zahlung der Miete nicht geheilt.
  10. Bei einer Schwankung der Leerwohnungsziffer um 1,5% steigt die Rechtsunsicherheit massiv, da keine Klarheit über den Stichtag und die Kommunikation besteht.

31.08.2020, Alex Widmer