Warum die Formularpflicht für Eigentümer mit Risiken behaftet ist
- Wenn das Formular aus Unkenntnis vergessen geht, ist der Mietvertrag mit der Unterzeichnung durch beide Parteien zwar gültig, der Mietzins gilt aber nicht als vereinbart. Somit entsteht eine Teilnichtigkeit des Vertrages. Der Mieter kann bei einer Teilnichtigkeit die Anfangsmiete jederzeit anfechten und durch das Gericht festlegen lassen. Eine Verjährung erfolgt in diesem Fall erst nach zehn(!) Jahren.
- Selbst nach einem Auszug, wenn der Mieter den Formmangel bemerkt, kann er den Mietzins rückwirkend anfechten, sofern die Verjährung noch nicht eingetreten ist.
- Selbst bei Neubauten muss das Formular angewendet werden, wobei es da noch gar keine Vormiete geben kann. Dabei ist im Formular zwingend zu vermerken, dass es sich um Erstvermietung handelt.
- Wenn sich der Mietzins im meist akzeptierten Rahmen von rund 10 Prozent erhöht, die Begründung der Erhöhung aber nicht angegeben wird, ist das Formular nichtig und führt ebenfalls zur Nichtigkeit des Mietzinses.
- Bei Sanierungen, die Grundrisse und Wohnungsstruktur verändern, ist eine detaillierte Begründung der Mietzinserhöhung nur mit sehr viel Aufwand und Fachwissen zu erstellen.
- Der Vermieter verliert einen Mietzinsvorbehalt aufgrund von Sanierungen, wenn er den Mietzins nicht gleich erhöht oder diesen Vorbehalt im Formular nicht klar ausweist.
- Das Formular muss bei Amtsstellen bezogen werden, oder durch diese genehmigt sein, sonst führt der Formmangel zur Nichtigkeit des Formulars. Ebenfalls muss es handschriftlich unterzeichnet werden.
- Wenn im guten Glauben zwischen Mieter und Vermieter einvernehmliche schriftliche Lösungen getroffen werden, sind diese vorab bereits nichtig.
- Ein Formfehler wird durch die anstandslose Zahlung der Miete nicht geheilt.
- Bei einer Schwankung der Leerwohnungsziffer um 1,5% steigt die Rechtsunsicherheit massiv, da keine Klarheit über den Stichtag und die Kommunikation besteht.
31.08.2020, Alex Widmer
