Der Vermieter hat gemäss Art. 256 Abs. 1 OR dem Mieter das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben. Es empfiehlt sich dringend, dafür ein Antrittsprotokoll, welches vom Mieter zu unterzeichnen ist, zu verwenden.

Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR hat der Mieter das Mietobjekt sorgfältig zu nutzen. Am Mieter ist es ausserdem, das Mietobjekt zu reinigen und er hat auch für kleine Ausbesserungen aufzukommen. Die Amortisation bzw. die periodische Erneuerung der sorgfältigen normalen Abnutzung obliegt dem Vermieter. Am Ende der Mietdauer anlässlich der Rückgabe des Mietobjekts hat der Vermieter den Zustand des Mietobjekts im Vergleich zum Übergabezustand zu prüfen. Sollte der Mieter das zu diesem Zweck erstellte Rückgabeprotokoll nicht unterzeichnen, muss der Vermieter Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Sofort bedeutet umgehend innerhalb von 2–3 Tagen. Übersieht der Vermieter Mängel, übermässige Abnutzungen, Schäden oder unerlaubte Mieterbauten, die er bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können, kann er diese nicht mehr geltend machen, ebenso wie wenn er es versäumt, die Mängel umgehend zu rügen und den Mieter dafür nachweislich verantwortlich zu machen.

Nutzt der Mieter das Mietobjekt übermässig ab, haftet er grundsätzlich dem Vermieter gegenüber für diese durch übermässige Abnutzung des Mietobjekts verursachten Mängel, Schäden und unerlaubte bauliche Veränderungen (Art. 260a OR). Voraussetzung dafür ist aber, dass der Vermieter beweisen kann, dass das Mietobjekt hinsichtlich dieses Mangels, Schadens, übermässiger Abnutzung oder unerlaubten Mieterbaus bei Mietantritt in Ordnung und bei der Rückgabe nicht mehr in Ordnung war sowie dass die Mängelrüge umgehend nach Rückgabe erfolgte. Deshalb ist es so wichtig, dass bei Mietbeginn ein Antrittsprotokoll über den Zustand des Mietobjekts verfasst und vom Mieter unterzeichnet wird. Ebenso wichtig ist es, bei Beendigung des Mietverhältnisses ein solches Rückgabeprotokoll zu erstellen und den Mieter unterzeichnen zu lassen. Wenn es nicht gelingt, dass der Mieter das Protokoll unterzeichnet, ist dieses resp. die erforderliche Mängelrüge umgehend per Einschreiben an den Mieter zu verschicken.

Für den Vermieter ist es wichtig, schon im Vorfeld mit dem Abnahmeprotokoll (idealerweise das Zustandsprotokoll für Wohnräume vom HEV Luzern) vertraut zu sein und zu wissen, wo was steht und wie das Formular auszufüllen ist. Entscheidend für eine erfolgreiche Haftbarmachung des Mieters ist es, das vorgedruckte Protokoll korrekt auszufüllen. Es ist einzutragen resp. anzukreuzen, ob es sich um eine normale oder übermässige Abnutzung handelt und ob der Mieter einen Anteil daran trägt. Diesen bereits zu beziffern ist juristisch nicht erforderlich. Hingegen muss der Mangel, der Schaden, die übermässige Abnutzung, die unerlaubte Mieterbaute genau beschrieben werden, so dass sich auch jemand, der nicht zugegen war bei der Abnahme, ein Bild aufgrund des Textes machen kann. Die eingeschriebene Mängelrüge ist für den Fall, dass die (neue) Adresse des Mieters unbekannt ist, an die letztbekannte Adresse des Mieters zu senden. Sollte das Schreiben zurückgesandt werden, weil es vom Mieter nicht abgeholt worden ist, tut der Vermieter gut daran, dieses aus Beweisgründen ungeöffnet aufzubewahren. Für eine schwierige Wohnungsabnahme empfiehlt sich zudem der Beizug eines professionellen Wohnungsabnehmers des HEV Luzern.