Da die Strom-, Öl- und Gaspreise zurzeit in immer neue Höhen klettern, spielen viele Vermieter mit dem Gedanken, die Nebenkosten im bestehenden Mietvertrag entsprechend anzupassen. Insbesondere bei denjenigen Mietverhältnissen mit einer Nebenkostenpauschale drängt sich eine Erhöhung auf. Dabei sind einige Punkte zu beachten, ansonsten die Änderung nichtig ist und die Nebenkosten von der Mieterschaft zurückgefordert werden kann. Zuerst empfiehlt es sich, frühzeitig den Kontakt zu den Mietern zu suchen, sofern sich eine Erhöhung der Nebenkosten abzeichnet.

Anpassung pauschaler Nebenkosten

Wurden im Mietvertrag pauschale Nebenkosten vereinbart, welche nicht mehr kostendeckend sind, können diese entsprechend erhöht werden. Die Vermieterschaft hat dabei nachzuweisen, dass der neue Pauschalbetrag entsprechend Art. 4 Abs. 2 VMWG anhand der durchschnittlichen Kosten der letzten drei Jahre berechnet wurde. Die Pauschale wird um den entsprechenden Betrag erhöht, während der Nettomietzins dabei unverändert bleibt. Aufgrund der zurzeit dramatisch ansteigenden Energiepreise empfiehlt sich hingegen bei einer Pauschale ein Systemwechsel: Dabei wird von einer zulässigen Abrechnungsart zu einer anderen gewechselt und es werden gleichzeitig allenfalls die monatlichen Beiträge (pauschal oder akonto) angepasst. Die Vermieterschaft kann dabei die Pauschale nicht nur in einen Akonto-Beitrag umwandeln, sondern kann diesen gleichzeitig um den Durchschnittswert aus drei Jahren erhöhen, was keine unzulässige verdeckte Erhöhung des Mietzinses darstellt.

Anpassung bei Akonto-Abrechnung

Bei der Akonto-Abrechnung hingegen wird die Preissteigerungen automatisch an die Mieter weitergegeben. Bei diesem am häufigsten verbreiteten Abrechnungssystem wird monatlich ein fixer Betrag einbezahlt. Am Ende der einjährigen Abrechnungsperiode werden die effektiven Nebenkosten mit den bereits getätigten Akontozahlungen verrechnet. Die Vermieterschaft läuft damit nicht Gefahr, auf den durch die Energiekrise verursachten Zusatzkosten sitzenzubleiben.

Für die Erhöhung der Akontozahlungen empfiehlt es sich, auf die Freiwilligkeit der höheren Zahlung durch die Mieter als auf die einseitige Vertragsänderung mittels Formular zu setzen. Den Mietern kann dabei mit einem Schreiben samt Talon ein Angebot unterbreitet werden, wonach sie ab einem bestimmten Datum eine frei wählbare oder fix vorgeschlagene höhere monatliche Akontozahlung leisten können. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass auf die Verwendung des amtlichen Formulars verzichtet wird, da die Mieter im Endeffekt nicht stärker belastet werden. Die Mieter erklären sich mit Unterzeichnung und Rücksendung des Talons mit diesem Vorgehen einverstanden. Der vorgeschlagene Betrag muss dabei auf einer realistischen Einschätzung der künftigen Nebenkosten beruhen.

Ausgliederung von Nebenkosten

Eine Reduktion des Nettomietzinses um den Betrag, um welchen sich die Nebenkosten erhöhen, ist einzig bei der neuen Ausgliederung bisher im Nettomietzins enthaltener Nebenkosten zwingend vorgeschrieben, da die bisher im Nettomietzins enthaltene Leistung neu separat abgerechnet wird.

Neue zusätzliche Nebenkosten

Sollen hingegen neue Kosten verrechnet werden, welche bis anhin nicht bestanden haben, kann der Vermieter diese als neue Nebenkosten entweder als Pauschale oder Akonto-Betrag zu Lasten des Mieters einführen. Der Nettomietzins muss dabei nicht reduziert werden.

Vorgehen bei Nebenkostenänderungen

Nebenkostenanpassungen müssen auf dem kantonal genehmigten Formular zur Mietvertragsänderung mitgeteilt werden. Ausgenommen davon sind freiwillige Erhöhungen mittels Schreiben bei der Akonto-Anpassung. Die Anpassung muss klar begründet sein, denn eine ungenügende Begründung führt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Nichtigkeit. Die Begründung muss insbesondere eine Beschreibung derjenigen Positionen enthalten, für welche ein Systemwechsel vorgenommen wird. Zudem müssen Angaben darüber enthalten sein, welche durchschnittlichen jährlichen Kosten in den vorangehenden drei Jahren für die aufgeführten Nebenkosten insgesamt angefallen sind. Die Vertragsänderung kann dem Mieter auf den nächsten Kündigungstermin, unter Einhaltung der Kündigungsfristen plus zehn Tag Bedenkfrist, mitgeteilt werden. Da der Vermieter auch noch die siebentägige Abholfrist miteinberechnen muss, sollte das Schreiben zwanzig Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eingeschrieben versendet werden.