Zu erfüllende Bedingungen

Als Erstes muss ein Mangel der Mietsache vorliegen, der nicht vom Mieter verschuldet wurde und/oder vom Mieter zu beheben ist. Für kleine Mängel, welche der Mieter im Rahmen des sogenannten kleinen Unterhalts gestützt auf Art. 259 OR auf eigene Kosten beseitigen muss, steht der Hinterlegungsanspruch nicht zur Verfügung. Die Beseitigung des Mangels muss zudem möglich und zumutbar sein. Unzumutbarkeit läge vor, wenn die Kosten, die die Behebung des Mangels verursachen würde, unverhältnismässig hoch wären.

Erforderlich ist zudem, dass der Mieter vorgängig zur Beseitigung des geltend gemachten Mangels dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist ansetzt. In diesem Schreiben muss der Mieter androhen, dass er künftig die fällig werdende Mietzinse hinterlegen werde, sofern keine Beseitigung des Mangels innert dieser Frist erfolge. Angemessen bedeutet, dass der Vermieter die Möglichkeit haben muss, den Mangel unter den konkreten Umständen – dazu gehören auch die erforderlichen Vorkehrungen – zu beheben.

Gerechtfertigte Hinterlegung

Wenn nach dieser Zeitspanne der Mangel nicht behoben bzw. dessen Behebung in Angriff genommen worden ist, dann hat der Mieter das Recht, die künftig anfallenden Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen. Vor der tatsächlichen Hinterlegung ist der Mieter verpflichtet, diese dem Vermieter nochmals schriftlich anzukündigen. Die Hinterlegung des Mietzinses bei der zuständigen Stelle bewirkt, dass der Mietzins als bezahlt gilt, und der Mieter nicht in Zahlungsverzug kommt. Der Mieter hat danach die Pflicht, seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend zu machen. Ansonsten fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu.

Ungerechtfertigte Hinterlegung

Wenn die Mietzinse zu Unrecht hinterlegt wurden, weil der Mieter zum Beispiel ausschliesslich Ansprüche auf Mietminderung oder Schadenersatz einklagt, kann der Vermieter bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe verlangen, sobald ihm der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat.

Verfahren vor der Schlichtungsbehörde

Das Verfahren wird durch Einreichung des Schlichtungsgesuchs eingeleitet. Dabei kann das Gesuch in Papierform oder elektronisch eingereicht oder mündlich zu Protokoll gegeben werden.