Vermieter, welche mit Einverständnis ihrer Mieter den Mietzins erhöhen wollen, stehen oft vor der Frage, in welcher rechtlich korrekten Form diese Anpassung vorgenommen werden muss. Hintergrund kann beispielsweise sein, dass die schon in die Jahre gekommen Küche oder das altbacken wirkende Bad saniert werden sollen. Die daraus resultierende Erhöhung des Mietzinses wurde mit den Mietern im Vorfeld ausgiebig besprochen und sie sind damit einverstanden, den neuen Mietzins zu bezahlen. Art. 269d OR statuiert diesbezüglich, dass der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (einseitig) erhöhen kann. Er muss seinen Mietern die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton, wo die Liegenschaft steht, genehmigten Formular mitteilen und begründen.

Vereinbarung über die einvernehmliche Mietzinserhöhung

Aber auch eine vom Vermieter selbst aufgesetzte Vereinbarung über eine Mietzinserhöhung im gegenseitigen Einvernehmen, d.h. eine Mietzinsanpassung ohne Verwendung des amtlichen Formulars, ist grundsätzlich zulässig. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt dies hingegen nur dann, wenn der mit der Formularpflicht verfolgte Schutzzweck nicht beeinträchtigt wird. Eine Mietzinserhöhung im gegenseitigen Einvernehmen (konsensuale Mietzinserhöhung) ist nur dann gültig, wenn der Mieter entweder um die Formularpflicht weiss, aber bewusst auf die Verwendung des Formulars verzichtet, oder wenn er weiss, dass er eine einseitige Vertragsänderung innert 30 Tagen anfechten könnte, aber bewusst darauf verzichtet. Wichtig ist auch, dass der Mieter bei Abschluss der Vereinbarung nicht unter dem Druck einer drohenden Kündigung gehandelt hat. Die Praxis des Bundesgerichtes geht nämlich nicht davon aus, dass jedem Mieter die gesetzlichen Bestimmungen über die Verwendung des amtlichen Formulars bekannt sind. Im Mietrecht gilt der Mieter nämlich stets als rechtsunwissend. Deshalb empfehle ich, dass auf dem schriftlich verfassten Dokument, mit welchem der Vermieter und der Mieter gemeinsam eine Mietzinserhöhung verabreden, explizit vermerkt wird, dass der Mieter über die oben genannten Punkte informiert wurde, was von der Mieterschaft unterschriftlich auch zu bestätigen ist. Als Alternative kann auch einer entsprechenden einvernehmlichen Mietzinsänderungsabrede ein amtliches Formular (Formular «Mietvertragsänderung» des Kantons Luzern gemäss Art. 269d OR») beigelegt werden. Formuliert werden könnte dies beispielsweise wie folgt: «Trotz dem einvernehmlichen Charakter des vorliegend Vereinbarten wird bezüglich der darin enthaltenen Mietzinserhöhung ein amtliches Formular im Sinne von Art. 269d OR als Bestandteil beigelegt.»

Falls diese Vereinbarung nicht einen solchen Vermerk beinhaltet, besteht immer das Risiko, dass die darin enthaltene Mietzinserhöhung nichtig ist. Dies würde bedeuten, dass die Mieterschaft die Differenz gegenüber dem früher massgebenden Mietzins unter dem Titel der ungerechtfertigten Bereicherung gemäss Art. 62ff. OR zurückfordern könnte. Ich empfehle deshalb dringend, der getroffenen Vereinbarung immer ein vollständig und korrekt ausgefülltes amtliches Formular beizulegen.