Wird eine Garage, ein Autoeinstellplatz oder ein Abstellplatz im Freien zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet, gelten gemäss Art. 253a Abs. 1 OR die Bestimmungen über Kündigungsschutz und missbräuchliche Mietzinse ebenfalls für diese Nebensachen. Als Nebensache eines Wohn- oder Geschäftsraumes (Hauptsache) gilt ein Garagen- oder Parkplatz jeweils dann, wenn zwischen den Objekten ein persönlicher und funktioneller Zusammenhang besteht. Keine Rolle spielt dabei, ob für die beiden Objekte ein einziger Vertrag oder zwei separate Verträge abgeschlossen wurden. Ebenfalls keine Rolle spielt der Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse: Diese können entweder gleichzeitig oder auch zeitlich verschoben (späterer Abschluss des Parkplatzmietvertrags) sein. Die Vertragsparteien beider Mietverträge hingegen müssen immer die gleichen Personen sein. Handelt es sich beim Garagen- oder Parkplatz in diesem Sinne um eine Nebensache des Wohn- oder Geschäftsraumes, ist für die Kündigung zwingend das amtliche Kündigungsformular des Kantons zu verwenden. Einheitlich oder nicht? Handelt es sich beim Parkplatz um eine Nebensache im obigen Sinne, ist im Weiteren zu unterscheiden, ob es sich um ein einheitliches oder «nur» um ein zusammenhängendes (nichteinheitliches) Mietverhältnis handelt. Diese Frage ist aufgrund des Parteiwillens zu beurteilen. Beim einheitlichen Mietverhältnis teilen sich die Haupt- und Nebensache das gleiche rechtliche Schicksal: Eine Garage kann dann grundsätzlich nur zusammen mit der Wohnung oder dem Geschäftsraum gekündigt werden. Würde nur die Garage gekündigt, wäre das eine nichtige Teilkündigung. Bei separaten Verträgen, die zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen wurden und möglicherweise noch verschiedene Kündigungsfristen enthalten, spricht vieles dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mietverhältnis abschliessen wollten. Dann handelt es sich «nur» um ein zusammenhängendes Mietverhältnis, was bedeutet, dass Wohnung oder Parkplatz (mit amtlichem Formular) separat gekündigt werden können. Es empfiehlt sich dringend, den Parteiwillen entsprechend klar in den Verträgen zum Ausdruck zu bringen. Wird ein Garagen- oder Parkplatz gesondert vermietet – beispielsweise wenn der Parkplatzmieter nicht gleichzeitig Mieter eines Wohn- oder Geschäftsraumes ist –, gelten die gesetzlichen Schutzbestimmungen sowie Formvorschriften für Wohn- und Geschäftsräume hingegen nicht. Das amtliche Kündigungsformular ist in diesem Fall nicht notwendig. Es bedarf nicht einmal einer schriftlichen Kündigung. Aus Beweisgründen ist eine solche aber trotzdem empfehlenswert.