Gemäss dem Grundsatz in Art. 257a Abs. 2 OR muss die Mieterschaft nur für Nebenkosten aufkommen, wenn sie dies mit der Vermieterschaft vereinbart hat. Demzufolge kann die Vermieterschaft ohne ausdrückliche Vereinbarung für Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache keine separate Entschädigung verlangen.

Während eines laufenden Mietverhältnisses handelt es sich bei der Einführung von Nebenkosten rechtlich um eine einseitige Vertragsänderung. Das Verfahren ist für die Vermieterschaft somit gleich wie bei einer Mietzinserhöhung: Sie muss für die Einführung von Nebenkosten das vom Kanton genehmigte Formular zur Mietvertragsänderung gemäss Art. 269a OR verwenden vgl. (BGE 121 III 460). Möchte die Vermieterschaft von der bestehenden Nebenkostenregelung während eines laufenden Mietverhältnis abweichen, ist grundsätzlich von zwei Möglichkeiten auszugehen: Entweder werden neu entstandene Nebenkosten eingeführt oder Nebenkosten, die bisher im Mietzins inbegriffen waren, werden neu ausgeschieden. Je nach Ausgangslage ist bei der Einführung von Nebenkosten unterschiedlich vorzugehen.

Handelt es sich um vollständig neue Nebenkosten, welche bisher nicht bestanden, kann die Vermieterschaft die neuen Nebenkosten zu Lasten des Mieters einführen, ohne den bestehenden Nettomietzins reduzieren zu müssen. Sind bei einem bestehenden Mietverhältnis gewisse Nebenkosten hingegen nicht separat aufgeführt, so ist davon auszugehen, dass diese Nebenkosten bereits im Nettomietzins enthalten sind. Die Nebenkosten können aber auch in diesem Fall ausgeschieden werden, sofern der Nettomietzins gleichzeitig um denselben Betrag reduziert wird. Die Festlegung des Betrags für die auszuscheidenden Nebenkosten erfolgt nach Massgabe des Durchschnitts der letzten drei Jahresabrechnungen (BGE 121 III 460).

Sofern bei einem laufenden Mietverhältnis die Ausscheidung von Nebenkosten zu keiner entsprechenden Reduktion des Nettomietzinses führt, liegt die Vermutung nahe, dass es sich bei dieser neuen Nebenkostenregelung um eine verdeckte Mietzinserhöhung handelt, welche klar unzulässig wäre. Die Vermieterschaft muss deshalb bei der Begründung der Ausscheidung der bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten sorgfältig vorgehen, damit sie keine nichtige Nebenkostenausscheidung riskiert. Gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung muss die Begründung eine detaillierte Umschreibung derjenigen Nebenkosten enthalten, welche neu aus dem Nettomietzins ausgeschieden werden. Des Weiteren muss durch die Vermieterschaft angegeben werden, ob die neuen Nebenkosten als Pauschal- oder Akontozahlung entgegengenommen werden. Schliesslich ist auch zu begründen, weshalb diese Nebenkostenposition eingeführt wird. Die Mieterschaft muss aufgrund dieser Begründung nachvollziehen können, dass es sich bei der Ausscheidung der bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten nicht um eine verdeckte Mietzinserhöhung handelt.