Eine gesetzliche Pflicht zur Vereinbarung einer Sicherheit besteht nicht. Vereinbaren die Parteien hingegen vertraglich eine Mietzinskaution, dann handelt es sich bei Art. 257e OR um zwingendes Recht. Der Vermieter bestimmt die Höhe (bei Wohnräumen gesetzlich auf drei Monatszinse inklusive Nebenkosten beschränkt), den Zeitpunkt und die Art von Sicherheit. Art. 257e OR gilt auch für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht jedoch für Ferienwohnungen, welche für weniger als drei Monate vermietet werden.
Über den Zeitpunkt der Leistung der Kaution schweigt sich das Mietrecht aus. Sofern dieser vertraglich nicht vereinbart wurde, kann die Sicherheit gemäss Art. 75 OR sogleich verlangt oder geleistet werden. Art. 257c OR kommt hierzu nicht zur Anwendung, da sich diese Norm nur auf den Zahlungstermin von Mietzinsen und Nebenkosten bezieht. Es empfiehlt sich, die Fälligkeit der Sicherheitsleistung wie auch die des ersten Mietzinses bereits im Mietvertrag verbindlich festzulegen (bspw. spätestens 10 Tage vor Übergabe der Mietsache). Allerspätestens bei Schlüsselübergabe muss die Sicherheit gemäss Praxis geleistet werden.
Bleibt die Sicherheitsleistung nach Übergabe der Mietsache aus, kann der Vermieter die Betreibung auf Zahlung oder auf Sicherheitsleistung einleiten. Der Vermieter kann auch einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag ordentlich kündigen. Bei einem auf längere Dauer befristeten Mietvertrag wird die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Ein Teil der Lehre räumt dem Vermieter gestützt auf Art. 266g OR das Recht der vorzeitigen Kündigung aus wichtigem Grund mit einer Frist von drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt ein. Einig ist sich die herrschende Lehre einzig darüber, dass eine Kündigung gestützt auf Art. 257d OR (Zahlungsverzugskündigung) nicht zulässig ist. Eine weitere Möglichkeit besteht für den Vermieter, den Mieter mittels Klage zur Leistung der Sicherheit zu verpflichten.
Sollte die Sicherheitsleistung auf den vor Übergabe der Mietsache vertraglich vereinbarten Fixtermin pflichtwidrig ausbleiben, so hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter trotz Verzug eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen (allgemeine Verzugsregeln gemäss Art. 107 ff. OR). Leistet der Mieter hingegen die Kaution auch innert der gesetzten Nachfrist nicht, so kann der Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten. Der Vermieter ist zudem berechtigt, sich bei Nichtleistung der Sicherheit auf Art. 82 OR zu berufen und die Schlüsselübergabe und damit das Überlassen der Mieträume zu verweigern.