Frage: Wir mussten feststellen, dass unser Mieter ohne unser Wissen das Mietobjekt auf Airbnb untervermietet. Die Bewohner fühlen sich durch den Aufenthalt von ständig fremden Personen gestört. Auch die Nachtruhe leidet darunter. Können wir ihm diese Art der Untervermietung verbieten?

Leider sind nicht sämtliche juristischen Fragen rund um das kurzzeitige Anbieten von Wohnraum über Online-Plattformen geklärt. Da nachwievor keine besonderen gesetzlichen Bestimmungen für Airbnb existieren, gilt weiterhin das bisherige Mietrecht. Das Schweizer Obligationenrecht enthält mit Art. 262 OR nur eine einzige Bestimmung zur Untermiete. Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR darf der Mieter seine Wohnung oder Teile davon untervermieten, muss aber dazu die Zustimmung von Ihnen als Vermieter einholen muss. Sie als Vermieter können die Untermiete ablehnen, wenn der Mieter nicht bereit ist, Ihnen die betreffenden Konditionen bekannt zu geben, oder wenn diese missbräuchlich sind oder wenn Ihnen als Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Zu den wesentlichen Vertragsinhalten, welche Ihnen als Vermieter vorab bekannt zu geben sind, zählen nebst dem Umfang der Untermiete auch die Höhe der Entschädigung, die Dauer des Untermietverhältnisses und Angaben zur Person des Untermieters. Von Missbräuchlichkeit der Untermiete geht man insbesondere dann aus, wenn der Mietzins missbräuchlich ist. Die Bestimmung verfolgt dabei das Ziel, dass mit der Untermiete kein Gewinn erzielt wird. Grundsätzlich ist eine geringe Marge von 3% oder von CHF 100.– pro Monat nach der Lehre auch ohne Begründung zulässig. Einnahmen, welche über diese Marge hinausgehen, müssen sachlich gerechtfertigt sein, beispielsweise durch zusätzliche Leistungen wie Möblierung, Reinigung oder Verwaltungsaufwand.
Wendet man die beschriebenen Grundsätze auf Buchungsportale wie Airbnb an, wird klar, dass das gesetzliche System aus verschiedenen Gründen nicht wirklich mit deren Geschäftslogik zusammenpasst: Ganz allgemein lässt die Idee hinter der Untermiete, nämlich eine «Lösung für die Wechselfälle des Lebens» zu bieten, einen geschäftsmässigen Beherbergungsbetrieb nur in ganz engen Grenzen zu. Möchte Ihr Mieter das Mietobjekt ständig über eine Online-Plattform weitervermieten und hat nicht die Absicht, in absehbarer Zeit wieder selbst darin zu wohnen, ist er mit diesem Geschäftsmodell folglich auf Ihr Wohlwollen als Vermieter angewiesen. Wenn Sie damit nicht einverstanden sind, ist es Ihr Recht, diese Art der dauernden Untervermietung zu verbieten. Hat sich Ihr Mieter von Anfang an gar nicht bemüht, Ihre Zustimmung einzuholen, und wird das Untermietverhältnis aufgedeckt, können Sie ihm den Hauptmietvertrag insbesondere in den Fällen kündigen, in denen Sie als Vermieter die Zustimmung hätten verweigern können. Selbst wenn Ihr Mieter das Objekt nur gelegentlich zur Untermiete ausschreibt und damit bei gegebenen Voraussetzungen einen Anspruch darauf hat, dass Sie als Vermieter ihm dies erlauben, muss er grundsätzlich jedes Mal vorgängig Ihre Erlaubnis dazu einholen.