Fehlt es im Reglement der Stockwerkeigentumsgemeinschaft an einer Regelung, ob die Kosten eines Fensterersatzes gemeinschaftlich oder individuell getragen werden, wird die Frage der Kostenaufteilung oft zum Streitpunkt.

Die Fenster prägen zusammen mit Fassade und Dach die äussere Gestalt eines Gebäudes. Für Liegenschaften im Stockwerkeigentum schlägt der Gesetzgeber sämtliche Gebäudeteile, die diese äussere Gestalt bestimmen, zwingend den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft zu.

Eine wesentliche Ausnahme von der Regel sind die erwähnten Fenster. Obwohl sie unbestritten das Aussehen der Liegenschaft prägen, bilden Fenster wie im Übrigen auch Balkontüren, Dachfenster und Dachluken den räumlichen Abschluss der Sonderrechtsbereiche nach aussen. Zudem werden sie ausschliesslich durch den Eigentümer der betreffenden Stockwerkeinheit genutzt und tangieren somit dessen Interessenssphäre stärker als jene der Gemeinschaft. Die neuere herrschende Rechtslehre zählt die Fenster deshalb zum Sonderrecht der betreffenden Stockwerkeinheiten.

In der Praxis werden die Fenster häufig bereits im Rahmen des Begründungsaktes im Reglement ausdrücklich bei den zum Sonderrecht gehörenden Teilen aufgeführt, um klarzustellen, dass die Fenster der einzelnen Sonderrechtseinheiten bezüglich Unterhalt der Verantwortung des jeweiligen Stockwerkeigentümers unterstellt sind. Jeder Stockwerkeigentümer ist somit verpflichtet, seine Fenster auf eigene Kosten in einwandfreiem Zustand zu unterhalten. Es ist aber jedem Eigentümer gestattet, die Fenster seiner Einheit zu ersetzen, beispielsweise um eine bessere Isolierung zu erreichen. Da die Fenster einen Bestandteil der Hausfassade bilden und damit das Aussehen des gemeinschaftlichen Gebäudes beeinflussen, dürfen sie allerdings in Art und Grösse nicht derart verändert werden, dass sie sichtbar von den übrigen Fenstern abweichen. Ebenso wenig dürfen zusätzliche Fenster eingebaut werden. Ganzen Fensterfronten/-fassaden eines Gebäudes kommt die Funktion von Aussenmauern zu. Sie sind massgebend für die konstruktive Festigkeit und des Bestandes des Gebäudes, weshalb sie immer zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören.